August 8, 2022

Le marché du crédit immobilier serait-il en train de changer de nature? The first signs of a deep transformation of the market, on the bottom of the hausse des taux, of economic uncertainties and of contraintes imposed by banks in matière d’octroi de crédit, seem to be confirmed mois après mois.

Selon la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la hausse sur les crédits immobiliers s’est brusquement accélérée en mai. Le taux moyen (hors assurance et sures) atteint ainsi 1.38%, contre 1.28% en avril, avec une durée moyenne des prêts plus longue de deux mois à 240 mois. Ce taux moyen frôle les 1.5% sur les credits de plus de 25 ans.

In total, souligne l’Observatoire, la progression des taux et nettement plus rapide depuis trois mois, de 32 base points depuis december 2021, une hausse que reste cependant nettement inférieure à celle de l’inflation (+139 base points) or de l’OAT à dix ans (+146 base points). In clair, the banks are attached to cushion the shock of the hausse des taux sur leur offre de credit. The totality of charitable borrowers donc toujours de taux de crédit très largely inferiors à l’inflation, an unprecedented situation after the fiftieth anniversary.

Taux d’usure dans le collimateur

The banks are legally bridées dans leur capacité à augmenter leurs barèmes par le taux d’usure, currently 2.40% sur les credits de plus de 20 ans. I checked the quarterly check for the Banque de France on the base du taux moyen effectif I practiced for the banks for the previous quarter, integre le prix de l’assurance emprunteur, ce taux d’usure limit d’autant plus the possibility of hausse pour les banques , à moins d’exclure du credit immobilier dossiers les most fragile. Between the « vente à perte » (coût du risque et coût du refinancement) et le taux d’usure, the margin of manœuvre des banques est de plus en plus étroite.

C’est d’ailleurs ce que dénoncent certains banquiers et courtiers que prônent une réforme du taux de l’usure. Selon l’agence AEF, Bercy ne serait pas fermé à l’idee d’una évolution législative et le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a reconnu mardi, lors de la présentation du rapport annuel de l’ACPR, that “The subject is more sensitive in the phase of return to the taux that we are alive today.” Certains professionnels notamment advance the proposition d’exclure le coût de l’assurance-emprunteur du calcul du taux de l’usure.

Effet d’eviction

Pour l’Observatoire, l’allongement de la durée moyenne d’un credit (à 20 ans) – deux tiers des credits accordés sont d’une durée supérieure à 20 ans – a permis d’amortir à la fois l’augmentation des prix de l’immobilier mais aussi la contrainte imposed aux banques de respecter un taux d’effort (remboursement sur revenu) des nouveaux emprunteurs sous le seuil des 35%. More, souligne l’Observatoire, I left du credit immobilier continue to deteriorate, surtout after the debut of the war in Ukraine.

Sur trois mois glissants (mars à mai), the production increased by 14%, in volume and value. The name of retrouve prêts are the level of September 2020 (at the premiere of the confinement sortie) or du printemps 2015. In May, the name of credits also increased by 27% in annual glissement (-20% for production).

Hausse de la part des ménages aises

“After March, the transformation of the clients is more marked (…) and the part of the households is strengthened”, indicate l’Observatoire dans sa note. In addition, the capital gains from a real estate operation increase fortement (from 8.4% after the debut of the year, in annual glissement).

Autrement dit, les ménages les más modestes voient les portes du credit immobilier refermer alors que les projets immobiliers des ménages les plus aisés sont de plus en plus chers. An effet d’éviction that contestent les pouvoirs publics et la Banque de France, du moins comme conséquence de la réglementation du Haut conseil de stabilité financier (HSCF). Même sur la question du taux d’usure, le gouverneur de la Banque de France ne voit pas encore “of evidence”.